房地产3 (2-1)

消费者群体分析

海上威尼斯的主要目标客户是有计划投资成熟物业来改善居家环境的人群或有较高收入且愿意花高于普通住宅的价格去购买良好服务的有钱人，以及有意愿从大城市的繁华快节奏中脱离出来选择安静疗养之地的群体，他们更多的不是特别在乎实用性，更在乎美观性和舒适度，即他们希望能够充分享受人生，对物业的形象档次、设计装修和物业管理相当挑剔，也希望有良好的社区氛围，能满足他们高要求的社交需要。所以海上威尼斯周围规划建设的集合了恒大威尼斯酒店、国际会议展览中心、国际体育城等尊贵配套服务设施，是功能齐全、设施完善、面向国际的会议旅游休闲接待区，突出了豪华装修和小区内或者就近的高消费场所，这就恰恰打中了他们的心脏。

同时考虑到居住人群的不同需求，住宅主要有：低密度住宅及中高层住宅。住宅区规划以中轴线分南北两区。南区为高档别墅区，并由西向东依次为“联排别墅—双联别墅—独立别墅”；北侧为高档旅游度假住宅区，并由南向北依次为“多层情景花园别墅区—小高层空中花园住宅区—高层空中花园住宅区—超高层点式线性住宅区”。特点是户户、栋栋面海临水并设私家码头等。

恒大整体配套建设国际综合性公共建筑项目与服务设施，集合了恒大威尼斯酒店、国际会议展览中心、国际体育城等尊贵配套服务设施，是功能齐全、设施完善、面向国际的会议旅游休闲接待区。

2.5项目SWOT分析

房地产SWOT分析法，指的就是将项目的优势点、劣势点、机会点以及威胁点综合起来考虑的一种分析法。 项目的优势及劣势分析的主要内容是把项目自身特点及情况与同区域内有竞争关系的项目进行比对,机会与威胁的分析主旨是项目所处的外部环境对项目的影响以及带来的变化，两者之间的关系密不可分。

就海上威尼斯这个项目而言，其优势在于：启东启迪外国语学校入驻，幼儿园、小学、初中、高中，一站式全龄教育配套。现有便民社区卫生服务诊所，为业主的健**驾护航。规划建设大型社区医院，国际先进医疗设施，卓越医疗资源，呵护健康人生。交通区位优势：坐拥百万繁华商圈 立体交通畅达无阻，与国际大都市上海隔江相望，地处“6+1”协同发展都市圈。宁启铁路、北沿江高铁规划建设中，建成通车后将快速通达上海，全面实现长三角一小时都市生活圈。现有十三条巴士无缝对接上海，路网纵横交错，往来便捷如风，繁华生活近在咫尺。

而相对应的，它也存在着相当的大的劣势。其中最大劣势在于：恒大集团资金链紧张，在最接近人工海滩的位置，海上威尼斯仍有约10栋待开发住宅，总体货值约20-30亿元，是整个项目的黄金位置，也是原本计划中售出单价最贵的片区。这些工程尚未完成，但恒大已没有足够资金开发剩余的住宅及水上乐园项目。其次是，恒大将8968亩用海分割成13块少于50公顷的海域分别立项，绕开国家海洋局的审批程序，从江苏省海洋与渔业局拿到了13个海域证。当时恒大筹划香港上市，为这13个项目公司合并估值是340亿元，是当时拟上市公司估值的1/3。当初海上威尼斯的估值，显然没有考虑到生态破坏产生的修复成本。

2018年起，国家海洋局将实施最严格的围填海管控，原则上不再审批一般性填海项目，同时对历史遗留问题进行督查、整改、修复，以强化海域管理和海岸线保护。但恒大海上威尼斯没有考虑到这些问题，造成了相当大的问题。这是海上威尼斯工程遇到的问题也同样是机会。如果恒大海上威尼斯可以好好利用该区域为粉沙淤泥质海岸，北临黄海、南面长江，海域为浅滩、深槽相间，营养物质丰富，是很多鱼类洄游、索饵的重要通道，也是很多贝类、藻类的重要养殖基地的这点，可以将海上威尼斯造成一个新的启东地标。

3、项目定位

3.1 项目形象定位

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